Риски сдачи квартиры в аренду

Когда мы говорим, что живём за счёт сдачи квартиры, то многие делают многозначительное выражение лица и завистливо произносят: “Повезло вам, РАБОТАТЬ не надо”. Но так ли легка жизнь арендодателя, у которого только одна квартира. Какие есть риски сдачи квартиры в аренду.

Я сразу откидываю вариант, когда у семьи в распоряжении несколько квартир или домов – это уже настоящий бизнес, как если б человек жил в своей квартире и имел офис или магазин под сдачу. В этом случае пункты могут немного отличаться, т.к. сдача поставлена на конвейер. Но и такие люди найдут полезное в этой статье.

Мы сдаём единственную квартиру и живём на съёмной, чтобы быть ближе к природе, друг другу, детям и… меньше работать и больше путешествовать. Это не простой, но любимый нами стиль жизни. Мы сократили свой бюджет до 20 000 р., на который живём и радуемся жизни… Ладно, ближе к делу…

Опасно ли сдавать квартиру?

Не буду долго разглагольствовать на этот вопрос и отвечу прямо: “Да, опасно”)))). Нет, серьёзно. Любая деятельность опасна и чем-нибудь да чревата. Почти у каждой профессии есть профессиональные болезни и риски.

Здесь правильней задать другой вопрос: “Какие опасности подстерегают арендодателя? Что предпринять, чтобы уменьшить риски? Готов ли я эмоционально вынести эти риски?”. Вот на эти вопросы я и постараюсь вам ответить, а так же расскажу про свой опыт.

1. Чистоплотность

Риск: Хозяину нужно сразу уяснить, что чистоплотность въезжающих не зависит от их социального и экономического положения. И тем более не зависит от вашего ремонта. Сложность в том, что заранее предсказать, кто, в этом плане, въезжает никак нельзя. Можно только уменьшить риски.

Если у вас старенький ремонт, а въехали аристократы по натуре, то они ещё и подправят вашу квартиру в лучшую сторону. Но если у вас красивый ремонт, а въезжают друзья тараканов и клопов, то вам придётся подправлять квартиру, причём за свой счёт.

Совет: Не хочу ни кого обижать, потому что у всех наций есть сильные и слабые стороны, а так же исключения. Русские и европейцы, как правило, чистоплотные. Азиаты и кавказцы, я вас люблю, но при съёме вы, как правило, показываете самые грязные показатели.

2. Поломки

Риск: Всё когда-то ломается и выходит из строя, но те кто берёт вашу квартиру в аренду убивают технику и мебель ещё быстрее.

Никто не виноват, это просто психология, издержки профессии так сказать. Если в вашей квартире, что-то стало поскрипывать, то вы сразу постараетесь починить, чтобы оно служило до вашей смерти. Жильцы же предполагают, что жить у вас до смерти не будут и потому не будут спешить с починкой, пока не начнутся проблемы.

А кто из вас, снимая номер в гостинице, будет чинить проблему??? Да ни кто!!! Вы заплатили за номер и вы будете ждать, что хозяин решит эту проблему. Это нормально, это бизнес, детка.

Совет: Сделайте инструкции к своей технике, заламинируйте их и вручите постояльцам с договором, в котором указана залоговая сумма и их ответственность за поломку техники в случае неправильной эксплуатации.

Повышенный износ делают дети, кошки/собаки и те, кто приехал из краёв, где этой техники нет: деревни, аулы, кишлаки. Опять же, ничего личного. Как человек может беречь хрусталь, если всю жизнь пил из алюминиевой чашки, которая не бьётся. Это издержки бизнеса.

Наш опыт: Залоговая сумма спасла нас, когда жильцы сыпали без меры порошок в стиралку. Мы вызвали мастера. Он сказал, что виноваты сыпальщики. С залоговой суммы погасили вызов мастера и ремонт. Так же их ребёнок летающим вертолётом покоцал холодильник и нарисовал на обоях и колонках. Такой износ был компенсирован опять же из депозита.

Так как мы сами мотаемся по съёмному жилью и у нас есть дети, то и мы попадали в такую ситуацию, хотя очень строго следим за детьми. Наши дети изрисовали все обои в комнате, пока мы спали. Разошлись с хозяевами с миром, т.к. дали денег на обои и оставили, купленную нами, газовую колонку.

3. Проблемы с соседями

Риск: Вы там не живёте и не можете контролировать поведение жильцов. Они же в свою очередь могут устроить притон или молодёжный клуб. А могут просто оказаться скандалистами и регулярно скандалить с соседями. Самое сложное, если скандалистами окажутся соседи и тогда не важно насколько хороши жильцы.

Совет: Начну с самого сложного: скандальные соседи. Один из вариантов (не экономный) это предложить им, например, за 500-1000 следить за тем, кого водят жильцы и вам докладывать. И соседям занятие по интересу и вам спокойней. Другой вариант припугнуть законом о вмешательстве в личную жизнь и распечатать судебные прецеденты для ознакомления активных соседей. Но это война, а на войне правил нет, и чем это может закончится никто не предскажет.

Наш опыт:У нас шумные соседи сверху и снизу, но к счастью они не пристают к нашим постояльцам. Те, кого описывал в предыдущем пункте, ко всему прочему, скандалили из-за парковочного места с жильцами подъезда, но, к счастью, проблем у нас с соседями не возникло.

4. Задолженность по коммунальным услугам

Риск: Если оплату коммуналки вы возложили на жильцов, то вы рискуете, получить задолженность, потому что они могут иногда не заплатить. Если они внезапно съезжают, то месяц, кода съехали, они точно не оплатят. Могут оставить задолженность за междугородние переговоры по телефону.

Совет: Во-первых, нужно иметь всё ту же залоговую сумму. Во-вторых, следить за оплатой коммунальных услуг. Если вы живёте в другом городе, нужно зарегистрироваться на сайте ЕИРЦ, где сдаётся жильё, если таковой имеется, и отслеживать платежи. Если сайта ЕИРЦ нет, то можно попросить жильцов, чтобы они присылали фото оплаченных квитанций.

Наш опыт: Мы честные и всегда платим коммуналку, где снимаем. Но однажды столкнулись с проблемой. В одной квартире в ТСЖ можно было платить только по терминалу, где нужны были реквизиты. У нас не было реквизитов на электричество, о чём были поставлены в известность хозяева. Но те 3 месяца не давали нам их (нужно было хозяевам ехать в электроснаб). И когда мы внезапно съехали; они остались с долгом. Мы в компенсацию оставили холодильник и стиралку, которых не было изначально. Вывод для хозяев: не затягивайте, для своего же блага, такие важные действия с реквизитами.

Недостачи по коммуналке мы получаем после каждого съезда жильцов. Только залоговая сумма, помогает быстро решать проблему.

5. Несвоевременная оплата

Риск: Просрочка арендных платежей — это самый большой из финансовых рисков в этой сфере (надеюсь пожар и затопление богатых соседей снизу вас не постигнут)))).

Как это бывает:

Ж: – Мы так давно дружим/снимаем у вас. У нас сейчас напряжёнка в деньгах, можно мы оплатим позже?

Х: – Хорошо.

месяц спустя:

Ж: – Потерпите ещё чуть-чуть, а в этом месяце мы и коммуналку не сможем оплатить. Можно?

Х: – Хорошо.

В конце концов они проживают всю залоговую сумму и больше, а потом 1го числа резко съезжают, а 5го вам приходит квитанция за последний месяц их проживания. А теперь подумайте, с чьего кармана будет оплата, если залоговая сумма ушла на их проживание?

Совет: Во-первых, самый высокий риск составляют безответственные друзья. Их очень тяжело выставить за дверь. А если они нарушат все мыслимые сроки, то и в суд подать на них не поднимется рука, чтоб отсудить долг. Во-вторых, не допускать проживания жильцов сверх меры. Мера у каждого своя. У нас мера это половина залоговой суммы (10000р.), т.к. остальное точно уйдёт на погашение коммунальных услуг, простой квартиры пока ищем новых жильцов и внезапную(внебюджетную) поездку в другой город, где находится квартира.

Наш опыт: Здесь опыт у нас богат. Несколько раз, жильцы вдруг начинали ошибаться по нескольку раз в отправке нам положенных сумм. Сегодня в одном номере ошиблись, деньги не дошли, через 3 дня в другом, опять денег у нас нет. через 2 дня опять… Думаю и дураку ясно, что люди тянут резину, чтоб подольше бесплатно прожить. Приходится всё бросать и ехать. При встрече лицом к лицу выясняется, что денег нет, а то и самих жильцов, а долги за коммуналку есть.

У нескольких знакомых был печальный опыт с тем, кому они доверяли, смотри п.1 совета. Они были настолько сострадательны, что ждали этого “потом отдадим/оплатим” 7 месяцев. Другие несколько лет!!! В обоих случаях, при попытке освободить свою квартиру, столкнулись с яростной злобой и обвинением в отсутствии любви и сострадания. Думаю вы уже догадались, что всё это время коммуналка так же не платилась. Определение для таких выберете сами – нахлебники/эгоисты/бе

зответственные/глупые дети.

Последний случай у нас был как раз с тем, с кем дружил с детства. Дальше пойдёт наболевшая лирика.

При их въезде я сказал: “На эти деньги мы живём и не можем допустить просрочки оплаты. Если у вас будут финансовые сложности, то я могу принять вас в доме, который снимаю, но не могу держать вас здесь бесплатно. Залоговую сумму верну только при въезде следующих жильцов, но не могу её зачесть в ваше проживание. В доме, где снимаю, я могу вас принимать сколь угодно долго, не брать за проживание и кормить за свой счёт, пока вы не встанете на ноги, но не в этой квартире.” – “Мы всё понимаем и с условиями согласны. Не переживай” — ответили они мне.

И понеслось. На третий месяц он попросил отсрочку на пол месяца, я согласился. На четвёртый начали слать 3мя частями в течении месяца и только пол суммы. Потом и вовсе не смогли оплатить. Я сказал, что, если он хочет жить там, то ему нужно пойти работать туда, где дают деньги, а если нет, то чтобы освободил квартиру и может жить с нашей семьёй в доме. В ответ я получил кучу критики и учений, как мне надо вести свои финансы. Короче со скандалом разъехались, залоговую они прожили, коммуналка осталась, и срочный приезд из другого города пришлось делать с обнулённого бюджета за свой счёт. Так ещё и ключами шантажирует, не отдаёт, придётся делать дубликаты за свой, опять таки, счёт.

Продолжение лирики читайте в следующем пункте.

6. Скандалисты

Риски: Если жильцы скандалисты, то это самый тяжёлый риск в эмоциональном плане. Во-первых, они,

скорее всего, создадут проблему с соседями. Во-вторых, при пересечении интересов (несвоевременная оплата жилья, поломки) скандала не избежать. А самое страшное то, что их проблемно выгнать; они ищут скандала, а тут такая возможность.

Совет: 1. Внимательно выбирайте, с кем подпишите договор аренды; скандалистов, как правило, видно заранее. 2. Самые скандальные разборки происходят с безответственными друзьями. 3. Сохраняйте спокойствие и постарайтесь найти взаимовыгодное решение. 4. Если ни первое, ни второе не помогло и вопрос выселения встал ребром, то сохраняйте британское спокойствие, много не говорите и не угрожайте; скандалисты бояться молчаливых. Скажите им тихо и невозмутимо: “Хорошо. Будем действовать по другому” – развернитесь и уходите. Лучше без них спокойно обдумайте, какие действия предпринять, чтоб их выкинуть: вызвать полицию, вызвать амбалов или вселиться в

свою квартиру и сделать жизнь им не выносимой (пусть сами полицию вызывают и доказывают, что это их вещи в вашей квартире в вашем шкафу лежат)))).

Хотите проверить друга, сдайте ему квартиру

Наш опыт: Продолжение лирики.

За всё время, которое мы сдаём, скандалить пришлось с тем, кого я другом называл. Когда они начали влезать в наши долги, я их с любовью заверил, что их не выгоню и потерплю, но им надо решать свои проблемы. В ответ мне прислали, что говорить со мной ласково не будут, потому что мне нужно научиться распоряжаться деньгами. Дальше больше.

На второй месяц не проплат, я оставил все свои проекты, дворовое хозяйство и пошёл работать подсобником, чтобы моя беременная жена и двое детей были сыты. Обратил внимание квартиросъемщика на этот факт и предложил ему так же пойти на работу с зарплатой, а не заниматься проектами не приносящими прибыль. Но ему кормить никого не надо; в его семье только работающая жена. Естественно, в ответ мне суждено было услышать, что я сам виноват в своих финансовых проблемах, а так же чтобы я его не трогал, а то он взорвётся.

Курс он выбрал, без скандала никуда. Мы живём в 1700 км. от квартиры и, видимо, этим он пользовался, что тут же явиться и выставить его мы не можем. Кто со мной близко знаком, тот знает насколько я невозмутим на проблемы, но тут!!!… переписки и попытки мирно уладить вылились на 60 страниц печатного текста… Через несколько дней после начала разборок я начал сыпать без сожаления оскорблениями.

Что тут скажешь. Действительно сам виноват… что выбрал в друзья такого человека. С чужим бы распрощались без сожаления и, возможно, без скандала ещё вначале января, когда был нарушен договор.

7. Налоговая

Риск: Он возможен, только если вы не платите налоги за сдачу. Риск исходит от ваших жильцов, с которыми вы заключаете договор, и от соседей, которые на вас могут донести (помните пункт 3. Проблемы с соседями? и войну с ними).

Совет: Мой совет во всём быть честным и платить налоги, для сдачи жилья не обязательно оформлять ИП, если вы являетесь хозяином.

Пояснения: Жизнь много сложнее, чем её можно смоделировать на бумаге и прописать в законе. Например я категорически против пиратских программ на компьютере, но я не лезу с нравоучениями в чужие компьютеры. Так и здесь, я за налоговую честность, но не все до этого доросли, это много сложнее отказа от пиратского ПО.

Если вы сдаёте общежитие в Армавире за 3000 рублей, то налог в год составит 3000*12месяцев*13%(если не ИП)=4680 р. Такие суммы налоговую не интересуют, им дороже выйдет доказать, что вы сдаёте. Одного знакомого матом послали в налоговой, когда он хотел подать декларацию(случайные заработки) в Москве на эту сумму. Представьте себе, буквально матом. Не мудрено, ведь эта бумажка пойдёт по всему этому бюрократическому аппарату, сколько трудочасов офисные работники на неё потратят, а заработают за это буквальные копейки, даже директору не останется.

Но другое дело, если вы сдаёте однокомнатную квартиру в центре Москвы с ремонтом и техникой за 60000. За год налог составит 60000*12*13%=86400 р./год. Вот тут у налоговой уже могут потечь слюнки.

Наш опыт: Мой заикавшийся друг, в середине разборок, начал, в дополнение к остальному, шантажировать меня ещё налоговой и договором, который был между нами заключён. Я договор подписал условно, у меня в договоре даже его паспортных данных нет, а он подошёл к своему со всей ответственностью, видимо я не первый, с кем у него возникают серьёзные проблемы, и он знает, чем можно потом шантажировать. Только мои личные отношения с налоговой позволяют мне не реагировать на его угрозы.

Советы по договору

Некоторые хозяева не хотят заключать договор, чтоб их потом не шантажировали налоговой. Но этот же договор может помочь разрешить некоторые возникшие сложности, связанные с банальным недопониманием.

Дам несколько советов, которые, по моему мнению, должны присутствовать в договоре.

1. Обязательно должна быть залоговая сумма и прописанные правила её траты и возврата. Должен быть пункт, что в случае внезапного съезда залог не возвращается (вы можете и вернуть всё, если квартиранты хорошие были, но это уже ваша щедрость). Залог помешает некоторым въехать к вам, но поможет разрешить многие сложности с теми, кто согласиться въехать. Если вы честный человек, то нужно прописать сумму, т.к. если жильцы живут у вас долго, то с годами арендная плата меняется, а размер залога забывается.
2. Обязательно прописать ответственность за поломку техники в случае неправильной эксплуатации.
3. Указать платёжный период, то есть до какого числа нужно произвести оплату, чтобы иметь возможность проживать дальше в вашем жилье. Это срок, после которого начинается обратный отсчёт на выселение. У нас крайним числом устанавливается срок от 5 и более дней до окончания месячной оплаты. Например, квартиранты оплатили первый месяц до 15 числа, значит в договоре будет срок последующих месячных оплат до 10 числа или ранее.
4. Выпишите показания счётчиков и размер задолженности по коммуналке, если таковая имеется.
5. Заключайте договор на срок менее года, если вы не ИП. При таком сроке налоги можно платить, как физическое лицо, т.е. просто пришёл и оплатил.

Вот такие основные моменты должны быть в договоре, остальное на ваше усмотрение. Стандартных договоров в интернете полно. От туда мы их и распечатываем, когда находим все эти 5 пунктов.

Вот такая солидная статья получилась, основанная на личном опыте.

В следующий раз, когда вам кто-нибудь скажет, что он живёт на деньги от сдачи, и снимает для своей семьи жильё, то трижды подумайте, прежде, чем завидовать. Подумайте, сможете ли вы вынести эти проблемы, ведь их у такого человека вдвое больше: со стороны сдающего + со стороны снимающего.

Поделитесь, дорогие читатели, сдающие или сдававшие жильё, с какими проблемами сталкивались вы в этом бизнесе.